Et tegn på afkøling af markedet? Transaktionsprisen i Rami-lande er lavere end den vurderede værdi

Er vi vidne til begyndelsen på en trendvending? Efter skyhøje priser i Israel Lands Authority-udbud i 2021, og til en vis grad tidligt i år, er det muligt (og det siges med forsigtighed), at markedet kan begynde at køle af: af de 51 partier siden slutningen af ​​juni er mere end halvdelen blev lukket til priser, der var lavere end den estimerede pris fastsat af RMI.

I løbet af 2021 slog transaktionspriserne i Rami-udbud rekordrekorder. Det er tilstrækkeligt at nævne det første Sde Dov-udbud, som blev solgt for et samlet beløb på cirka 4,5 milliarder NIS, eksklusive udviklingsomkostninger, og Neve Gan-udbuddet i Ramat Hasharon, der solgte for over NIS 2 milliarder, for at forstå sagens omfang. For øvrigt var vinderpræmierne i begge tilfælde to gange, tre gange og endda mere end den vurderede præmie. Nu kan markedet være begyndt at ændre retning.

Beløber under halvdelen af ​​den vurderede pris

Som en del af Globes-inspektionen af ​​de vindende præmier i Rami-udbuddene, blev alle bud, der blev lanceret med succes siden slutningen af ​​sidste måned (kun 50 tusinde shekel) undersøgt.

I alt blev der undersøgt transaktioner for 51 partier fordelt over hele landet og i alle betegnelser. 29 af emnerne blev solgt til en pris lavere, hvis ikke væsentligt lavere, end den vurderede pris – en procentdel på cirka 57 % af alt salg i den seneste måned. Ud over den førnævnte auktion i Ramat Gan når vi 59% af de handler, der sælges til eller under den vurderede pris.

Et af de fremtrædende udbud i denne sammenhæng er målprisudbuddet i Lod på 873 boliger på fire grunde i byens internationale bydel, som med succes blev iværksat for omkring to uger siden. Alle vindende bud i udbuddet, uden undtagelse, “forkorter” værdiansættelsen med mere end halvdelen: Gennemsnittet af de vindende bud var omkring NIS 62,6 millioner, mens gennemsnittet af vurderingerne på de fire emner var NIS 144,8 millioner. Et andet mål, som blev lukket for et par dage siden i Ramla, for opførelse af 200 enheder, blev sat på markedet til en pris på 41,5 millioner NIS sammenlignet med en anslået pris på 143,1 millioner NIS.

Lad os ikke glemme, at målprisauktioner fra starten har til formål at sænke prisen på lejlighederne til den endelige forbruger, og afholdes ikke som normale auktioner: ved disse auktioner er prisen på 80 % af lejlighederne fastsat på forhånd, iflg. til en tærskel, der er 20 % lavere end markedsprisen. Men selv i tidligere målprisauktioner solgt over hele landet var vinderpriserne ikke så væsentligt lavere end den vurderede pris og i mange tilfælde endda højere.

Renterne stiger, bankerne trækker sig og finansieringen er dyr

Et andet udbud, der blev iværksat til en pris, der var lavere end den vurderede pris, er et andet udbud, der blev afsluttet i sidste måned i South Tel Hashomer-projektet, også for handel og kontorer, som blev vundet af Rami Zarfati, et byggefirma: Virksomheden tilbød til 2.305 kvadratkilometer. måler et beløb på cirka NIS 61,6 millioner, sammenlignet med en estimeret pris på NIS 75,2 millioner. 11 bud blev afgivet til dette udbud, og det gennemsnitlige bud var kun NIS 46,3 millioner.

“Særligt i vores udbud var værdiansættelsen efter vores mening forkert, og som det viser sig – var buddene relativt tætte,” sagde Rami Farfati, administrerende direktør og ejer af Rami Farfati Group. “Men generelt er der en afkøling i markedet. Antallet af ansøgere er lavere, og iværksættere har en finansieringsgrænse. Banken er brændstoffet, det er en stærk katalysator for prisstigninger, for hvis entreprenøren skal betale hvor, han har også motivationen til at byde højt for at vinde hver præmie Nu hvor renten er steget og bankerne har trukket sig ud, er finansieringen dyrere og sværere at få fat på.

“Jeg tror, ​​at optimismeindekset blandt entreprenører og iværksættere er faldet en smule, og denne tendens vil utvetydigt fortsætte. Kreditsituationen, som også hænger sammen med stigende renter, er faldende efterspørgsel, det er der ingen tvivl om. Hvor skal de betale, dem, der ikke at vide, hvor man kan få pengene fra, vil ikke give et tilbud, og det er det, vi ser på markedet.

“Jeg er meget glad for, at markedet ikke bliver ved med at køre fremad. Et optimistmarked er ikke et godt marked. Det gør det svært for købere og kan sætte entreprenører i fare. Entreprenøren ønsker stabilitet, ikke et fald eller en stigning. ikke leder efter ‘zigzags’ op og ned, og jeg tror, ​​at den nuværende situation stabiliserer markedet«.

Hvad angår antallet af bud pr. emne, bemærker vi, at der ganske rigtigt er udbud, hvor antallet af tilbudsgivere er ret lavt, men det er ikke en omfattende problemstilling i øjeblikket. Eksempelvis blev der kun afgivet to tilbud i udbuddet af et industriområde i Shoham, som også med succes blev markedsført i slutningen af ​​juni; For ham blev der afgivet 43 bud på førnævnte målprisauktion i Lod, på de fire lodder tilsammen.

‘Regeringens planer er langt fra en løsning’

På den anden side er der dem, der ikke har travlt med at annoncere trends. Ejendomsvurderingsmand og advokat Nechama Bogin er en sådan: “Jeg har ikke travlt nu, ligesom jeg heller ikke havde travlt, da der blev afgivet illusoriske bud på jord. I sidste ende er vurderingsmandens værdiansættelse det eneste, der holder den sunde fornuft og Det er det eneste stabile, og da markedet gik amok, var det det eneste, der var forbundet med virkeligheden.

“Markedet bevæger sig hele tiden. Der er perioder, hvor det går vildt, som vi har set, og der er perioder, hvor det falder til ro, som nu, hvor der er en tendens til at hæve renten. De tilbud, der afgives i dag i RMI centre er mere forsigtige, og jeg er ikke i tvivl om, at en renteforhøjelse vil have en anden effekt i fremtiden.«

Faktisk påpeger Bogin, at kløften mellem udbud og efterspørgsel stadig er enorm og bliver større. “Desværre er alle regeringsplaner langt fra en løsning. Derfor ville jeg ikke have travlt med at krone konger og pege på klare tendenser. Jeg tror, ​​at i takt med at renten fortsætter med at stige, vil tilbuddene virkelig blive mere fornuftige. Det gør ikke ensbetydende med, at der er et fald i priserne, men der vil være mere forsigtighed – endnu mere end det, vi ser i dag.”

Leave a Comment